انواع زمین: کاربری، نکات خرید زمین و محافظت از سرمایه

وقتی که قصد خرید زمین دارید، باید بدانید که آن زمین از چه نوعی است و برای چه کاربردی آن را می‌خواهید. در تعریف حقوقی، زمین انواع مختلفی دارد که در هنگام خرید باید به آن توجه کنید. در این مقاله قصد داریم به معرفی انواع زمین و نیز کاربری‌های مختلف آن بپردازیم. البته باید بدانید که انواع زمین از نظر مالکیت یکی از موضوعاتی است که باید به آن توجه کرد.

در این مقاله به بررسی انواع کاربری‌های زمین می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

انواع زمین

براساس قانون انواع مختلفی از زمین تعریف شده‌است که شامل زمین‌های دایر، بایر، موات، اراضی ساحلی، اراضی دولتی، اراضی منابع طبیعی، اراضی مرتعی، اراضی آیش، اراضی جنگلی، اراضی خراج، اراضی شهری و اراضی بیابانی است. این تقسیم‌بندی‌ها از نظر حقوقی در سه دسته زمین‌های بایر، دایر و موات قرارمی‌گیرند که در ادامه به توضیح دسته بندی حقوقی زمین می‌پردازیم.

زمین دایر: زمینی که در آن ساختمان، تأسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد بنا شده‌است. این زمین‌ها دائماً مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.

 

زمین بایر: این زمین فاقد هر گونه ساختمان و تأسیسات است. البته این زمین‌ها قبلاً سابقه دایر بودن داشته‌اند؛ ولی به دلایلی مانند اعراض و عدم بهره‌برداری به مدت ۵ سال متوالی، بدون عذر موجه، متروک مانده‌اند.

زمین موات: این زمین‌ها سابقه عمران و آبادانی نداشته‌اند و به صورت طبیعی باقی مانده‌اند. زمین برای این‌که مباح و موات باشد باید دو شرط داشته باشد:

• مالک خاص نداشته باشد. زمینی که مالک مشخصی دارد و به خاطر اهمال مالک، آباد نیست را، زمین موات نمی‌گویند. این زمین بایر است و احیای آن از موجبات تملک نیست.
• آبادی و کشت و زرع در آن نباشد. زمین آباد به زمینی که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد، گفته می‌شود. این زمین‌های آباد، معمولاً مالک خاص دارند؛ مگر اینکه در اثر اعراض مالک یا دلایل دیگر، مجهول‌المالک باشند.

زمین دایر، بایر و موات در قوانین اراضی غیرشهری چگونه تعریف می‌شوند؟

در تعاریف اراضی غیرشهری زمین دایر، زمینی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حاضر دایر و مورد بهره‌برداری قرار دارد. زمین بایر هم شامل زمین‌هایی می‌شود که سابقه احیا دارند ولی به دلیل اعراض یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه به مدت ۵ سالی متوالی متروک مانده‌اند. زمین‌های موات برخلاف دو مورد قبلی سابقه احیا و بهره‌برداری ندارند و همان‌گونه هستند به صورت طبیعی باقی مانده‌اند.

انواع زمین موات

زمین موات انواع مختلفی دارد:

• زمین‌هایی که از اصل موات بوده و آگاهیم که در هیچ زمانی ملک کسی نبوده و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته یا نه
• زمین هایی که در گذشته سکنه داشته؛ اما از بین رفته و متروک مانده‌است. زمین‌های شوش و بابل از این‌گونه زمین‌ها هستند.
• زمین هایی که از روی ظاهرشان مشخص است که مالک دارند ولی مالکشان معلوم نیست که چه کسی است و ملک هم به صورت خرابه است. این زمین‌ها دو عنوان می‌توانند داشته باشند: یا زمین‌های موات خوانده می‌شوند یا زمین‌های مجهول‌المالک.
• زمین‌هایی که مالک مشخصی دارند؛ ولی مالک از آن‌ها اعراض کرده‌است. این زمین‌ها دو گونه‌اند: یا موات بوده و احیا شده‌اند و پس از احیا مالک اعراض نموده و یا مشمول هیچ یک از اقسام ذکر شده نبوده و تابع ملک مالک می‌باشند؛ ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته است؛ مثل زمینی که جزء یک آبادی بوده و از نهر آن آبیاری می‌شده ولی نهر خشک شده و زمین از بین رفته و خراب شده‌است ولی مالک از آن اعراض نکرده است.

چند نکته مهم

*در رابطه با اعراض مالک از ملک، زمانی که مالک ملکی را رها کرده باشد و سال‌ها به آن سر نزده باشد و کسی را هم برای اداره آن تعیین نکرده و نیز تصمیم به بازگشت هم نداشته باشد و حقی برای خود نسبت به آن ملک نشناسد، گویی به این صورت است که از مالکیت ملک صرف‌نظر کرده است. این اموال حکم مباحات را دارند.

*در رابطه با اعراض از مال، طبق ماده ۱۷۸ قانون مدنی “مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده است، مال کسی است که آن را بیرون بیاورد” می‌توان فهمید که قانونگذار اعراض را ملاک رها کردن و سلب مالکیت دانسته است.

*توجه به انواع زمین از همان ابتدا یعنی در مرحله مطالعات فاز صفر باید مورد توجه قرار بگیرد.

انواع کاربری زمین

برای خرید زمین، علاوه بر اینکه باید بدانیم زمین از چه نوعی است، کاربری و کاربردی آن چیست، هم اهمیت دارد. زمین‌های مختلف با انواع کاربری وجود دارند. نوع زمین یا کاربری زمین به قدری حائز اهمیت است که باید حتما در سند قید شود. کاربری زمین در سند یکی از مسائلی است که قبل از هر گونه اقدامی از سوی ارگان‌های مربوطه چک می‌شود. نوع کاربری زمین در سند مشخص کننده این است که آیا اقدامات انجام شده بر روی زمین مذکور قانونی است یا برخلاف مجوز و کاربری زمین صورت گرفته است. در ادامه انواع کاربری زمین را با توجه به این که هر زمینی برای چه نوع فعالیتی مناسب است، شرح می‌دهیم.

کاربری مسکونی

این زمین‌ها را برای ساخت ویلا، ساختمان و … می‌توان استفاده کرد. این زمین‌ها برای ساخت خانه و مناسب برای زندگی هستند.  برای اطلاعات بیشتر، مقاله قانون زمین شهری را مطالعه کنید.

کاربری تجاری

این زمین‌ها برای راه‌اندازی کسب و کار و تجارت هستند و می‌توان در آن‌ها مغازه، رستوران، مرکز خرید و … بنا کرد. این زمین‌ها علاوه بر این‌که کاربری تجاری دارند، باید مجوز ملکشان هم از نوع تجاری باشد.

کاربری کشاورزی

کاربری کشاورزی زمانی به یک زمین تعلق می‌گیرد که زمین‌ها برای کشاورزی و کشت و زرع مناسب هستند. انواع زمین های کشاورزی را در سرتاسر دنیا وجود دارند. زمین‌ با توجه نوع خاک و قابلیت آن برای کشت خاصی مناسب است. آگاهی داشتن در مورد انواع زمین کشاورزی به افراد کمک می‌کند بسیاری در مشکلات خود را در مورد انتخاب نوع کشت و تهیه وام برطرف کنند. این زمین‌ها یا باغ‌های بزرگ هستند که در آن‌ها درخت کاشته می‌شود و یا اراضی زراعی هستند که در آن‌ها محصولات زود بازده کشت می‌شود و معمولاً هم برای صیفی‌جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کاربری صنعتی

این زمین‌ها مناسب برای برپایی کارخانه، صنعت و تولید هستند.

کاربری معدن

این زمین‌ها پتانسیل استخراج مواد ارزشمند را دارند. در مورد این زمین‌ها اول باید اطمینان حاصل شود که درون آن‌ها، سنگ و یا دیگر مواد ارزشی وجود دارد که قابلیت استخراج دارد. حتی اگر فقط خاک این زمین‌ها هم قابل استفاده برای کارهای مهم باشد، باز هم کاربری آن‌ها از نوع معدن ثبت می‌شود.

کاربری اداری- دولتی

این زمین‌ها برای ساخت نهادهای دولتی مانند: شهرداری، وزارتخانه و … مناسب هستند.

کاربری خدماتی

این زمین‌ها با هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند. کاربری خدماتی با کاربری تجاری تفاوت دارد. در کاربری خدماتی هدف خدمت رساندن به عموم مردم است، مثل حمام‌های عمومی، به همین دلیل این زمین‌ها شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود.

کاربری فضای سبز

یکی از انواع زمین، زمین‌هایی با کاربری فضای سبز است. این زمین‌ها، گزینه‌های مناسبی جهت ایجاد فضای سبز و پارک هستند.

 

کاربری پارکینگ

این زمین‌ها برای ساخت پارکینگ در نظر گرفته شده‌اند.

کاربری ورزشی

این زمین‌ها برای ساخت باشگاه‌های ورزشی، ورزشگاه‌ها و مکان‌های این‌چنینی مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.

کاربری آموزشی

در این زمین‌ها مهدکودک، مدرسه و دانشگاه بنا می‌شود.

کاربری حمل و نقل

این زمین‌ها برای ساخت ایستگاه‌های مترو، پایانه‌های مسافربری، راه آهن و فرودگاه در نظر گرفته شده‌اند.

کاربری تجهیزات شهری

از این زمین‌ها برای ساخت تأسیسات زیربنایی مانند: آب و برق و گاز و فاضلاب استفاده می‌شود.

کاربری خدمات شهر

کاربری خدماتی زمین به چه معنا است؟ از دیگر انواع زمین می‌توان به زمین‌هایی با کاربری خدمات شهری اشاره کرد. ساخت ساختمان برای آتش‌نشانی، کلانتری و جمع‌آوری زباله در زمین‌هایی با کاربری خدمات شهری انجام می‌شود. ساختمانی با کاربری خدماتی، دقیقا مثل املاک با کاربری تجاری، محل کسب درآمد است.

اما از آن‌جا که کاربری خدماتی، فعالیتی عام‌المنفعه است، برای دریافت مجوز شهرداری نیازی به پرداخت هزینه ندارد. این نوع کاربری را کاربری انتفاعی هم می‌نامند. لازم به ذکر است که اگر زمانی مالک زمین با کاربری خدماتی، تصمیم به تغییر کاربری بگیرد، باید هزینه‌های مربوط به تبدیل کاربری را بپردازد.

کاربری فرهنگی- مذهبی

مکان‌هایی مانند: مسجد، قبرستان، کتابخانه و سینما در زمین‌های با کاربری فرهنگی- مذهبی بنا می‌شوند.

کاربری بهداشتی- درمانی

بیمارستان‌ها و درمانگاه‌ها در این زمین‌ها ساخته می‌شوند.

فاقد کاربری

تفاوت میان زمین دارای کاربری با زمین بدون کاربری چیست؟ قبل از صحبت کردن در مورد انواع زمین‌ها باید بدانیم کاربری به چه معنا است؟ و زمین دارای کاربری چه تفاوتی با زمین بدون کاربری دارد؟ کاربری در اصطلاحات مربوط به اراضی به معنای قابلیتی است که زمین می‌تواند داشته باشد. برخی زمین‌ها برای استفاده مرتعی مناسب هستند، برخی برای کشاورزی و برخی دیگر تنها کاربری آن‌ها جنگلی است. البته کاربری زمین به این سه دسته محدود نمی‌شود و براساس قوانین و شرایط موجود، برای زمین‌ها کاربری‌های گوناگونی تعریف می‌شود.

تفاوت زمین‌های دارای کاربری با زمین‌هایی که این قابلیت را ندارند در یک نکته ساده است، آن هم این است که این از زمین‌ها در گذشته و در حال حاضر هیچ استفاده‌ای نشده‌است. همچنین هنوز هم براساس برنامه طرح جامع، دارای آزادسازی و طرح تفصیلی نشده‌اند، در نتیجه بدون کاربری هستند.

تفاوت میان زمین زراعی و باغ در چیست؟

اگر شما هم این سوال را دارید که فرق زمین زراعی و باغ در چیست؟ بهتر است بدانید که باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آن‌ها درخت کاشته می‌شود و با نام مشجر شناخته می‌شوند. مشجر به معنای این است که زمین دارای قابلیت کاشت درخت است. اما اراضی زراعی دسته‌ای از زمین‌ها هستند که در آن‌ها محصولات زود بازده کشت می‌شود و از آن‌ها برای کاشت درخت استفاده نمی‌کنند.

تقسیم‌بندی انواع زمین براساس قانون

تا اینجای این مقاله با انواع زمین از نظر کاربری آشنا شدید، اکنون زمان آن فرارسیده‌است که انواع زمین از نظر قانونی را باهم بررسی کنیم. براساس قانون زمین‌ها به ۱۲ دسته تقسیم می‌شوند که به شرح زیر هستند.

زمین‌های دایر و آبادانی

همان‌طور که گفتیم در این زمین‌ها ساختمان، تاسیسات و دیوارکشی وجود دارد. زمین‌های دایر به صورت باغ و زمین‌های کشاورزی هستند. بد نیست بدانید که براساس قوانین زمین‌های شهری به زمین‌هایی که قبلا احیا و آباد شده‌اند و در زمان حال به صورت مستمر از آن‌ها استفاده می‌شود هم زمین دایر می‌گویند.

زمین‌های بایر یکی از انواع زمین‌ها در قانون

به زمین‌های موات، عرضی یا بالعرض، زمین بایر می‌گویند. همچنین براساس قوانین زمین شهری به زمین‌هایی که قبلا احیا بودند ولی با گذشت زمان به حالت موات در آمده‌است زمین بایر می‌گویند.

زمین‌های موات یا دولتی

براساس قانون ۲۷ مدنی، زمین‌هایی که کشت، زرع و آبادانی در آن‌ها وجود ندارد را زمین موات می‌گویند. زمین‌های موات به طور معمول در تصرف دولت هستند و برای ساخت مکان‌هایی زیر نظر دولت استفاده می‌شود.

اراضی ساحلی چیست؟

اراضی ساحلی زمین‌هایی هستند که در بین آب دریا و خشکی قرار می‌گیرند. این زمین‌ها از طرف خشکی به اراضی آباد محدودند.

اراضی دولتی یا اراضی ملی

براساس قانون تمامی زمین‌هایی که در تصرف دولت قرار دارند را اراضی ملتی یا اراضی دولتی می‌نامند. این زمین‌ها براساس قوانین و رای کمیسیون‌های مربوطه در تصرف سازمان مسکن  شهرسازی هستند.

اراضی منابع طبیعی و انواع زمین‌

تمامی اراضی که در چراگاه‌ها، جنگل‌ها و بیشه‌ها هستند یا به این عنوان ثبت شده‌اند را اراضی منابع طبیعی می‌گویند. این اراضی زیر نظر مستقیم دولت هستند و برای تغییر کاربری و فعالیت در آن‌ها باید به سازمان منابع طبیعی و مراجع دولتی مربوطه در خواست بدهید. ساخت و ساز در اراضی منابع طبیعی براساس قانون ممنوع است و با مجرمین به شدت برخورد می‌شود.

تعریف اراضی مرتعی برای آگاهی در مورد انواع زمین

اراضی مرتعی همان‌طور که از اسم‌ها پیداست در کوه، زمین‌های مسطح و علفزارها قرار دارند. مرتع‌ها در فصل چرا دارای پوشش‌هایی از گیاهان خودرو می‌شوند.

اراضی آیش چیست؟

به زمینی که در مدت زمان مشخصی بدون کار و بهره‌برداری مانده باشـد و بعد از مدتی در آن کشت و زرع انجام شود، اراضی آیش می‌گویند. اراضی آیش سهم زیادی در آبادانی و کشاورزی دارند.

اراضی جنگلی یکی از انواع زمین‌های بسیار مهم برای محیط زیست

هنگامی که در بررسی انواع زمین به اراضی جنگلی می‌رسیم باید دقت خود را بیشتر کنیم. چرا که به تمامی زمین‌هایی که حتی نشانه‌هایی از جنگل مانند نهال، تنه درختان جنگلی به شکل گروهی و پراکنده در آن‌ها وجود داشته باشد، اراضی جنگلی می‌گویند.

اراضی خراج در قانون چگونه تعریف می‌شوند؟

به تمامی زمین‌های آبادی که از راه جنگ و بعد از جدا کردن خمس به دست مسلمانان افتاده‌اند، زمین‌های خراج می‌گویند. زمین‌های خراج به تمام مردم مسلمان تعلق دارند. این زمین‌ها غیر قابل انتقال هستند و باید صرف نیازمندهای شوند.

اراضی شهری چیست؟

همان‌طور که گفتیم تمام زمین‌هایی که در شهرها وجود دارند را راضی شهری می‌گویند و شامل قانون اصلاحات اراضی نمی‌شوند. البته اگر در زمین‌های شهری کشاورزی صورت بگیرد، از نظر رابطه بین مالک و کشاورز از مقررات اصلاحات ارضی تابعیت می‌کند.

اراضی بیابانی یکی از انواع زمین‌های موجود

در روستاها معمولا افراد مقداری از زمین‌های اطراف را به کمک هم و با استفاده منابع آبی مانند رودخانه آباد می‌کنند. گاهی بخشی از اراضی را نمی‌توان آباد کرد، بنابراین هرسال بخشی از زمین‌ها را که آب به آن‌ها می‌رسد را مورد کشت قرار می‌دهند. این زمین‌ها با زمین‌های موات تفاوت دارند و به آن اراضی بیابانی می‌گویند.

نکات خرید انواع زمین

وقتی می‌خواهید زمینی را خریداری کنید به نکات زیر توجه کنید:

• زمینی که می‌خرید از چه نوع است: بایر، دایر، موات
• کاربری زمین چیست و شما زمین را به چه هدفی می‌خرید.
• زمانی که درباره زمین مطمئن شدید و اطلاعات کافی درباره موقعیت زمین، آینده آن، موقعیت جغرافیایی، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک حقیقی و مذاکره با افراد بومی آن منطقه انجام دادید، نوبت به مذاکرات و رسیدن به توافق با فروشنده است.
• برای پیش پرداخت سعی کنید حداقل مبلغ را در نظر بگیرید که اگر از خریدتان پشیمان شدید، هزینه کمتری بابت خسارت بپردازید.
• برای نقل و انتقال سند، ۳۰ الی ۴۰ روز فرصت دارید تا سند قانونی را تنظیم کنید. در صورت عدم رعایت و توجه به این مهلت زمانی، قولنامه باطل شده و باید خسارت پرداخت شود.
• قدم بعدی باید به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید تا کارهای نقل و انتقال سند به صورت رسمی انجام شود. در این مرحله اگر سند در رهن ارگان خاصی باشد و یا به عنوان وثیقه در حال استفاده باشد مشخص می‌شود. حتماً این موارد را استعلام بگیرید.
• در مرحله بعد، عوارض و مالیات باید پرداخت شود.
• مرحله آخر، سند قانوناً به خریدار انتقال پیدا می‌کند.

اما چگونه از سرمایه خود در برابر حوادث و بلایای طبیعی محافظت کنیم؟ فرض کنیم شما زمینی که خریده‌اید را ساخته‌اید یا در حال ساخت آن هستید و دچار سانحه شده‌است. چه کسی خسارات این حوادث را جبران می‌کند؟ فراموش نکنید که همیشه راه‌حلی وجود دارد و افراد هوشمند علاج واقعه قبل از وقوع می‌کنند. در ادامه راه‌های محافظت از سرمایه را برایتان شرح می‌دهیم.

بیمه آتش سوزی

وقتی که زمینی را خریداری کردید و در آن ساختمانی بنا شد، یکی از راه‌هایی که می‌توانید از طریق آن، از سرمایه خود محافظت کنید، بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی است. البته بیمه آتش سوزی فقط ساختمان را در برابر حریق بیمه نمی‌کند؛ بلکه آن را در برابر حوادثی مانند انفجار و صاعقه هم بیمه می‌کند. علاوه بر این، بیمه آتش سوزی پوشش‌های دیگری مانند: بیمه زلزله، سیل و دیگر حوادث هم دارد که به دلخواه و به صورت اختیاری می‌توانید با پرداخت حق بیمه کمی بیشتر، این پوشش‌ها را هم انتخاب کنید.

شاید فکر کنید که بیمه آتش سوزی چه فایده‌ای دارد؟ با بیمه کردن ساختمان خود، در صورتی که در اثر حوادث بیمه‌شده، ساختمان دچار آسیب شود، شرکت بیمه‌گر هزینه‌های آن را جبران می‌کند و شما مجبور نیستید در زمان حادثه هزینه هنگفتی بابت آسیب به ساختمان پرداخت کنید. پس به نوعی شما پول خود را سرمایه‌گذاری کرده‌اید تا در موقعیت بحرانی از سرمایه خود استفاده کنید.

خرید بیمه آتش سوزی

بیمه آتش سوزی بر اساس کاربری ساختمان و استحکام آن و میزان ریسک‌پذیری و … هزینه متفاوتی دارد. برای اینکه از حق بیمه آتش سوزی ساختمان خود، چه صنعتی و چه غیر صنعتی، آگاهی داشته باشید، می‌توانید از سامانه آنلاین بیمه دات کام استفاده کنید.

این سامانه جامع‌ترین و معتبرترین سامانه بیمه‌ای آنلاین کشور است که علاوه بر محاسبه حق بیمه، امکان مقایسه شرکت‌های بیمه‌ای مختلف را هم به شما می‌دهد که راحت‌تر بتوانید اقدام به خرید بیمه آتش سوزی نمایید. با استفاده از این سامانه، شما می‌توانید بیمه مورد نظر خود را به راحتی و با چند کلیک ساده، با اطمینان خریداری کرده و درب منزل تحویل بگیرید.

به طوری کلی قبل از خرید زمین باید به کاربری آن و هدف خود از خرید آن زمین دقت کنید تا متضرر نشوید. همچنین زمان خرید زمین به نکاتی که در مقاله به آن اشاره شد دقت نمایید. اگر همچنان در خصوص انواع زمین و بیمه آتش سوزی نیازمند کسب اطلاعات بیشتری هستید یا سوالی در این باره دارید، می‌توانید، پرسش‌های خود را در قالب کامنت در انتهای همین مطلب قرار داده تا کارشناسان بیمه دات کام در اسرع وقت پاسخگوی شما عزیزان باشند.