قانون موجر و مستاجر: حقوق خود و طرف مقابل را بشناسید!

• نویسنده مطلب نویسنده بیمه

با توجه به تغییراتی که در سبک زندگی افراد جامعه به وجود آمده‌است، برخی از مردم هنوز مستاجر بوده و از لحاظ اقتصادی ترجیح می‌دهند، سرمایه خود را برای خرید ملک، هزینه نکنند. با توجه به این موضوع قانون موجر و مستاجر می‌تواند تا حدود زیادی از مواجه شدن با مشکلات مختلف جلوگیری کند. آشنایی با این قوانین موجب شناخت انواع اجاره نامه، وظایف موجر، روابط اجاره دهنده و مستاجر در قانون مدنی، موارد صدور حکم تخلیه فوری و قرارداد می‌شود. به طور حتم دانستن قوانین می‌تواند تا حدود زیادی از بروز مشکلات احتمالی و پایمال شدن حق و حقوق افراد جلوگیری کند. در این مطلب سعی داریم، قوانینی را برای شما مطرح کنیم که با دانستن آن‌ها از حقوق خود مطلع باشید تا انتهای متن همراه ما باشید.

موجر و مستاجر به چه معنا است؟

در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره، اینگونه آمده‌است که «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.»

عقد اجاره چیست؟

اجاره در لغت به معنی واگذاری چیزی به فرد دیگر می باشد. عقد اجاره را یک عقد موقت می‌دانند که اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی‌گیرد. در حقیقت معوض بوده و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به باطل شدن عقد اجاره می‌شود. در فقه امامیه و فقه عامه هم تعریف‌های نزدیک به هم از عقد اجاره آمده‌است؛ که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته‌اند. به طور کلی می‌توان گفت که اجاره عقدی تملیکی، معوض و موقت است.

آشنایی با انواع اجاره نامه

در قانون سه نوع اجاره نامه مورد تایید است که شامل: مسکونی، تجاری، موسسه‌های خیریه یا درمانگاه‌ها خواهد بود. اگر موجر و مستاجر توافق داشته باشند، قرارداد امضا خواهد شد که مطابق آن مستاجر باید مبلغی را به موجر تحویل دهد تا برای مدت مشخصی ملک را در اختیار داشته‌باشد. در حقیقت با پرداخت اجاره بها، مستاجر، مالک منافع عین مورد اجاره قرار می‌گیرد.

نکات قابل استفاده در یک قرارداد اجاره

در ادامه به شرح چند نکته مهم در یک قرارداد اجاره نامه، می‌پردازیم.

در قانون موجر و مستاجر، شخصی بجای مالک نمی‌تواند، ملک را اجاره دهد.

موجر باید مالک خانه، آپارتمان یا مغازه باشد

به غیر از مالک یا وکیل قانونی، شخص دیگری نمی‌تواند، قرارداد بین موجر و مستاجر را عقد کند. همچنین مستاجر می‌تواند، مکانی را که اجاره کرده به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد این حق به او داده نشود.

در قانون موجر و مستاجر مدت زمان اجاره باید قید شود

اگر در قرارداد اجاره، مدتی معین مشخص نشود، اجاره باطل خواهد شد. به طور معمول مدت زمان برای اجاره را یکسال در نظر می‌گیرند.

در قانون موجر و مستاجر  طرفین باید بالغ باشند

در این قانون کودکان و افراد دیوانه نمی‌توانند، ملک اجاره کنند یا ملکی را اجاره دهند، برای این کار باید قیم این افراد اجاره نامه را امضا کرده‌باشند.

اجاره باید کتبی باشد

طبق قانون موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌است، قرارداد اجاره نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد، این قرارداد را امضا کرده باشند. همچنین طبق قانون باید قرارداد در دو نسخه تنظیم شود که یک نسخه آن دست موجر و دیگری در دست مستاجر باشد. دقت کنید که اگر قرارداد کتبی نداشته باشید، ممکن است که مشکلاتی برای شما رخ دهد و اینگونه موارد در هیچ قانونی، قابل پیگیری نیست.

قوانین اجاره در قانون مالک و مستاجر

علاوه بر قانون مدنی، قوانین دیگری هم برای مورد اجاره وجود دارد؛ که به طور مستقل درباره روابط موجر و مستاجر صحبت می‌کند. قانون موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ جزو مهم‌ترین قوانین در زمینه اجاره است. گفته می‌شود که قانون سال ۱۳۵۶، برای اصلاح قوانینی که در سال ۱۳۳۹ تصویب شده‌بود، مطرح شده‌است. در این قانون، اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی‌شود و رابطه استیجاری با توجه به این قانون اجرا خواهد شد. دراین شرایط موجر نمی‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه کند؛ مگر اینکه جز موارد و ماده مندرج ۱۴ و ۱۵ قرار گیرد. با توجه به ماده ۱۴ در صورت بطلان اجاره، فسخ اجاره و پایان مدت اجاره، می‌توان درخواست تخلیه داد.

در چه صورتی پایان قرارداد اجاره اعلام می‌شود؟

تا زمانی که مدت قرارداد پابرجا باشد، مستاجر می‌تواند با پرداخت مبلغ اجاره در ملک مستقر باشد. در موارد زیر پایان قرارداد اعلام خواهد شد.

باطل شدن اجاره:

اجاره نامه هم مانند سایر قرارداد‌های قانونی که انجام می‌شود، اگر فاقد شرایط صحت مندرج شده باشد، باطل و بی اعتبار است. در این شرایط اگر مستاجر از منافع بهره‌ای برده باشد، باید اجرت المثل آن را پرداخت کند.

فسخ اجاره:

اگر موجر یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌ نامه، شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته‌باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌ گذار، می‌تواند با رجوع به قرارداد، به فسخ اجاره ‌نامه اقدام کند.

در قانون و ماده ۴۶۹ آمده‌است که نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل می‌توان فسخ قرارداد انجام داد.

پایان اجاره نامه:

هر اجاره نامه‌ای باید برای مدت زمان مشخصی عقد شود. با پایان مدت اجاره، مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند. اگر مستاجر با پایان قرارداد، همچنان به تصرفات خود ادامه دهد و موجر هیچ گونه اعتراضی نداشته‌باشد، مستاجر امین محسوب شده و در ادامه می‌تواند، اجرت المثل را به مالک پرداخت کند.

شرایط تخلیه ملک مسکونی به چه صورت است؟

هنگامی‌ می‌توان از قانون تخلیه استفاده کرد که چندین شرایط به وجود آمده‌باشد. این موارد عبارتند از:

• بیش از ۳ ماه از پرداخت اجاره‌بهای مستاجر گذشته باشد و هیچ مبلغی به موجر پرداخت نشده باشد.
• مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده غیر مشروع داشته باشد.
• مستاجر مورد اجاره شده را به شخص دیگری منتقل کند.
• با اتمام قرارداد بین مستاجر و موجر، همچنان مستاجر در ملک باشد.

توجه داشته باشید که قرارداد بین موجر و مستاجر می‌تواند، رسمی ‌یا غیر رسمی ‌باشد، اگر قرارداد رسمی‌ بوده که برای درخواست تخلیه ملک باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی‌ که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنید.

موجر چه وظایفی دارد؟

موجر باید طبق قانون مالک و مستاجر، عین مستاجره را در وضعیتی قرار دهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر کند.

صاحبخانه در حین قرارداد نمی‌تواند، تغییراتی را ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر شود؛ حتی نمی‌تواند شرایط مستاجر را دشوار کند. در حقیقت تمام تعمیرات و مخارجی که برای انتفاع مستاجر در عین مستاجر لازم است باید قبل از قرارداد انجام شود.

به هر حال مواردی هم تحت نام حقوق مستاجر است که در این مقاله به چند مورد اشاره شده است.

مستاجر چه وظایفی دارد؟

مستاجر باید مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد را با توجه به موعد سررسید مشخص شده در قرارداد و اجاره نامه پرداخت کند. همچنین مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را انجام دهد و آسیبی به ملک وارد نکند. در غیر این صورت باید هزینه‌های انجام شده را پرداخت کند.

اگر مستاجر بدون اجازه موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می‌تواند از موجر طلب پرداخت هزینه‌های را داشته‌باشد که ضمن عقد اجاره این موضوع، مورد توافق قرار گرفته‌باشد.

خرید بیمه آتش سوزی برای ملک

با توجه به توضیحاتی که داده‌شد، قوانین موجر و مستاجر را بررسی کردیم. اما سوالی که پیش می‌آید، این است که در صورت وقوع آتش سوزی ملک چه کسی موظف به پرداخت هزینه‌ها خواهد بود؟

همان‌طور که می‌دانید، بیمه آتش سوزی پوشش‌های گوناگونی برای ساختمان‌های مسکونی و تجاری در نظر گرفته‌است. آتش سوزی را می‌توان یکی از مهم‌ترین و بدترین اتفاق‌هایی دانست که برای یک ساختمان رخ می‌دهد. برای همین منظور، بهتر است که خانه خود را بیمه آتش سوزی یا همان بیمه خانه کنید تا در صورت بروز حادثه، نگرانی برای جبران هزینه‌ها نداشته باشید.

در قانون موجر و مستاجر بیمه کردن خانه، جزو وظایف مالک است.

همیشه توصیه می‌شود که پیشگیری بهتر از اقدامات بعد از وقوع حادثه است. پس می‌توان گفت، خرید بیمه آتش سوزی برای منازل و مکان‌های تجاری حکم پیشگیری بهتر از درمان خواهد بود.

موجر شخصی است که باید ساختمان را بیمه آتش سوزی کند و مستاجر می‌تواند تنها اثاثیه خود را بیمه کند.

انواع اموال بیمه شده در بیمه نامه آتش سوزی

ساختمان‌ها و اموال در این بیمه نامه به سه دسته اصلی تقسیم می‌شود که به شرح زیر است:

• ساختمان مسکونی (ساختمان و اثاثیه)
• ساختمان صنعتی شامل تمامی‌کارخانه‌ها( ساختمان، تأسیسات، ماشین‌آلات و …)
• ساختمان‌های غیر صنعتی شامل واحدهای تجاری، اداری، رفاهی، آموزشی، خدماتی و انبارها (ساختمان، تاسیسات، ارزش دکوراسیون، اثاثه اداری، موجودی کالاها و غیره)

همان‌طور که مشاهده می‌کنید شرایط بیمه برای ساختمان‌های مسکونی فراهم شده‌است تا در صورت بروز حادثه و اتفاق‌های ناگوار بتوان از یک پشتوانه مالی استفاده کرد.

مزیت‌های خرید بیمه آتش سوزی

استفاده از بیمه آتش سوزی، مزیت‌های زیادی برای بیمه‌گزار خواهد داشت که به شرح زیر است:

• جبران خسارت‌های کلی و جزئی که در اثر خطر‌های تحت پوشش به ساختمان بیمه شده وارد می‌شود.
• پرداخت خسارت‌ها و هزینه‌های اقداماتی که به برای جلوگیری از گسترش و توسعه خسارت انجام خواهد شد.
• بازدید رایگان از مکان بیمه شده توسط کارشناس‌های متخصص و ارائه توصیه‌های لازم برای پیشگیری، کاهش حوادث و زیان‌ها انجام می‌شود.

خرید بیمه آتش سوزی از بیمه دات کام

بیمه دات کام یک سامانه استعلام، مقایسه و خرید انواع بیمه است و کافی است که به صفحه اصلی سایت bimeh.com مراجعه کرده و در منوی محصولات، بر روی بیمه مورد نظر خود کلیک کنید تا در کوتاه‌ترین زمان، استعلام و مقایسه بیمه آتش سوزی شرکت‌های مختلف را انجام دهید و ارزان‌ترین و بهترین بیمه را تهیه کنید.

به طور کلی قانون موجر و مستاجر تاکید دارد که به صورت رسمی و در دفاتر خرید و فروش املاک، عقد قرارداد، انجام شود تا در صورت بروز هرگونه مشکل، قابلیت پیگیری وجود داشته باشد. در این مطلب سعی کرده‌ایم درباره قوانین مهم موجر و مستاجر توضیحاتی ارائه کنیم تا شما عزیزان درباره چگونگی فسخ قرارداد، وظایف موجر و پایان قرارداد ملک اطلاعاتی داشته باشید. همچنین درباره اهمیت خرید بیمه آتش سوزی و مزیت‌های آن هم اطلاعاتی را در اختیار شما قرار داده‌ایم. اگر ابهام یا سوالی دارید، می‌توانید در انتهای این مطلب و در قالب کامنت با ما در ارتباط باشید.

• + آیا مستاجر می‌تواند خسارت فسخ قرارداد را مطالبه کند؟
  • اگر برای فسخ قرارداد خسارت تعیین شده باشد، می‌تواند آن مبلغ را به عنوان خسارت مطالبه کند.
• + اجاره مغازه بدون حق سرقفلی به چه صورت است؟
  • بعد از سال 1376 اگر مستاجری قرارداد اجاره منعقد کرده و مبلغی برای سرقفلی پرداخت نکرده است، مالک سرقفلی نیست و فقط در مدت اجاره می‌تواند از مغازه استفاده کند.
• + آیا مستاجر به علت عدم پرداخت مبلغ ودیعه می‌تواند خانه را تخلیه نکند؟
  • اگر مستاجر محل مسکونی به دلیل عدم پرداخت ودیعه از تحویل ملک خودداری کند، از حق حبس خود استفاده کرده و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل یا خسارت تاخیر در تخلیه ندارد.
• + تعهدات مستاجر نسبت به اجاره بهای معوقه چیست؟
  • مستاجر باید نسبت به پرداخت اجاره بهای معوقه اقدام کند. در برخی قراردادهای اجاره، عدم پرداخت به موقع اجاره بها، موجب حق فسخ برای اجاره دهنده خواهد بود.