سن بنا: ۴ روش برای تشخیص عمر ساختمان در سال ۱۴۰۳

یکی از مواردی که در مورد ساختمان بسیار حائز اهمیت است به خصوص موقع خرید و فروش و یا دریافت وام و تسهیلات بانکی مطرح می‌شود، سال ساخت خانه در سند و سن بنا است. سال ساخت ساختمان از به این دلیل مهم است که سن ساختمان، روی عمر مفید آن و زمان باقی‌مانده تا کلنگی به حساب آمدن ساختمان اثرگذار است، در نتیجه روی قیمت آن نیز تأثیر زیادی می‌گذارد. به همین دلیل خریداران قبل از اقدام به نوشتن قرارداد استعلام سال ساخت ملک را تهیه می‌کنند. سال ساخت ساختمان در سند تک برگ ملک نوشته می‌شود.

اما سن ساختمان را بر چه اساسی محاسبه می‌کنند؟ از روی سال ساخت خانه در سند و یا از زمان بهره‌برداری از آن؟ در این مقاله، قصد داریم به مسئله‌ی سن ساختمان و معیارهای محاسبه آن بپردازیم. با ما همراه باشید.

چرا سال ساخت خانه در سند و سن بنا مهم است؟

همان‌طور که می‌دانید، عمر مفید ساختمان در ایران، ۲۰ تا ۳۰ سال است. هر چه ساختمانی جوان‌تر باشد، نوسازتر به حساب می‌آید. بسیاری از افراد در صورت داشتن توان مالی، مایلند ساختمان‌های نوساز خریداری کنند؛ چون می‌دانند که ساختمان‌های جدیدتر با تکنولوژی به روزتری ساخته شده و اطمینان بیشتری به این ساختمان‌ها دارند. در مورد ساختمان، وضع به این قرار است که هر چه سن ساختمانی بالاتر رود، مستهلک‌تر و فرسوده‌تر شده، بنابراین قیمت آن نسبت به یک خانه نوساز، پایین‌تر برآورد می‌شود. ممکن است که عبارت کد نوسازی هم به گوشتان بخورد که در این مقاله کامل توضیح داده‌ایم.

از طرفی، وقتی می‌خواهید، برای دریافت تسهیلات بانکی نیز اقدام کنید، یکی از فاکتورهای مهم که تأثیر مستقیمی روی مبلغ وام و دریافت آن دارد، سن ساختمان است. برای مثال بانک مسکن بر اساس سن بنا، تسهیلات متفاوتی ارائه می‌دهد. مبلغ وام مسکن برای ساختمان‌های تا ۱۵ سال، متفاوت از ساختمان‌های با عمر بیش از ۲۰ و ۲۵ سال است.

حال که متوجه اهمیت سن ساختمان و سال ساخت خانه در سند شدید، این سوال پیش می‌آید که سن بنا را چگونه محاسبه می‌کنند؟ در ادامه به این موضوع بیشتر می‌پردازیم.

نحوه محاسبه سن بنا

یکی از اختلافاتی که بین مالک و خریدار وجود دارد، سن ساختمان است. برای محاسبه سن ساختمان سه روش و معیار متفاوت وجود دارد:

• سن واقعی ساختمان
• سن بهره‌برداری ساختمان
• عمر سندی ساختمان یعنی سال ساخت خانه در سند

سن واقعی ساختمان

وقتی یک ساختمان‌ساز تصمیم به ساخت خانه‌ای می‌گیرد، اولین قدم، دریافت مجوز یا پروانه ساخت است. برخی از افراد معتقدند، این زمانی است که یک ساختمان متولد می‌شود. بعد از دریافت پروانه، عملیات ساخت و ساز آغاز می‌شود. عده‌ای هم بر این باورند که زمانی که شروع به پی‌ریزی ساختمان می‌شود را باید زمان تولد ساختمان در نظر گرفت و سن ساختمان را از آن زمان محاسبه کرد. در هنگام دریافت تسهیلات بانکی این نوع از سن بنا مورد نظر است. این سن ساختمان را سن واقعی ساختمان می‌گویند.

سن بهره‌برداری ساختمان

در مقابل افرادی هم هستند که معتقدند، ساختمان از زمانی متولد می‌شود که مورد بهره‌برداری قرار گیرد و کلید آن به دست ساکنانش باشد. برای محاسبه سن ساختمان با این معیار، می‌توان به زمان نصب کنتورها رجوع کرد. کارشناسان معتقد هستند که عمر ساختمان از زمانی شروع می‌شود که کنتورها نصب می‌شوند. در واقع تاریخ نصب کنتورها تاریخ پایان پروژه ساخت و ساز محسوب می‌شود.

با استفاده از قبض برق می‌توانید، زمان نصب کنتور را بفهمید و سن بنا را از آن تاریخ محاسبه کنید. البته گاهی به دلایلی مانند خرابی، ممکن است کنتور عوض شود و در قبض برق تاریخ تعویض کنتور ذکر شود. نگران نباشید، شرکت برق برای این مشکل راه حلی اندیشیده است. این شرکت سایتی را به مشترکین معرفی کرده که با وارد کردن شناسه قبض، رمز و یا شماره پرونده، می‌توانند به اطلاعات کلی در مورد مالک، تعداد کنتورهای عوض‌شده، زمان نصب اولین کنتور، مبلغ بدهی و بسیاری اطلاعات دیگر دسترسی داشته باشند.

سن سندی ساختمان و یا سال ساخت خانه در سند

معیار دیگری که برای محاسبه سن ساختمان در نظر گرفته‌می‌شود، سال ساخت خانه در سند است. سال ساخت خانه در سند، در واقع تاریخ گرفتن پایان کار ساختمان است. در واقع وقتی ساخت و ساز به پایان می‌رسد، پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر می‌شود. سالی که در سند ذکر می‌شود، تاریخ گرفتن پایان کار است.

همان‌طور که گفتیم، سن واقعی ساختمان، برای گرفتن تسهیلات بانکی، سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان در هنگام خرید و فروش ملک، مهم هستند. به همین دلیل نیاز است تا این محاسبات را بدانیم. روش‌هایی که در بالا ذکر شد، روش‌های رسمی برای محاسبه سن ساختمان است. اما روش‌های غیر رسمی نیز وجود دارند که با استفاده از آن‌ها نیز می‌توانید سن ساختمان را تخمین بزنید.

روش‌های سنتی برای تخمین سن ساختمان

فرض کنیم شما خانه‌ای را خریداری یا اجاره کرده و می‌خواهید برآورد کنید که سن ساختمان چقدر است؟ در این صورت می‌توانید از روش‌های زیر کمک بگیرید:

• پیگیری از شهرداری: شهرداری تمام اطلاعات مربوط به ساخت و ساز املاک را در اختیار دارد. با مراجعه کردن به شهرداری می‌توانید از سالی که ساختمان ساخته شده اطلاع پیدا کنید.
• بررسی قسمت‌های مختلف درون ساختمان: یکی از راه‌هایی که با استفاده از آن می‌توانید، سن ساختمان را تخمین بزنید، بررسی قسمت‌های داخلی خانه، به خصوص توالت‌هاست. تولیدکنندگان توالت، معمولاً سالی که توالت ساخته‌می‌شود را داخل مخزن یا درب آن درج می‌کنند. نصب توالت در مراحل پایانی ساخت و ساز ساختمان انجام می‌شود، بنابراین با استفاده از این اطلاعات می‌توانید سن حدودی ساختمان را حدس بزنید.
• روش‌های دیگر: از روی مصالح استفاده شده برای نمای ساختمان، توری‌های فاضلاب (گاهی سال تولید این توری‌ها روی آن‌ها زده می‌شود)، فاصله‌های آلومینیومی در پنجره‌های با روکش حرارتی (سال تولید بر روی آن‌ها درج شده است) و … می‌توانید تاریخ تقریبی نصب آن‌ها را حدس بزنید.

اهمیت سن بنا زمانی مشخص می‌شود که می‌خواهید ساختمان و بنا خود را بیمه کنید. عمر بنا محاسبه متراژ ساختمان بر قیمت بیمه آتش سوزی و زلزله موثر است. در ادامه توضیحاتی در خصوص بیمه ساختمان برای شما می‌دهیم.

نحوه استعلام سن بنا

در حالت کلی برای تعیین سن واقعی ساختمان، می‌توان به تاریخ پی ریزی و فونداسیون ساختمان استناد کرد و مبنا را تاریخی که این کار انجام شده است، قرار داد. به عبارت دیگر تاریخی که برای دریافت پروانه ساخت صادر می‌شود، قدمت بنا را مشخص می‌کند. بانک‌ها تاریخ پروانه ساخت را ملاک دریافت وام مسکن قرار می‌دهند. چرا که اعطای وام را موجب ساخت ملک می‌دانند. اما از روش‌های زیر هم می‌توان سن ساختمان را تخمین زد.

۱.      تعیین قدمت بنا بر اساس سن بهره‌برداری ساختمان

یکی از روش‌هایی که کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان برای تعیین قدمت بنا از آن استفاده می‌کنند، تعیین سن بهره‌برداری ساختمان است. زمانی که ساخت و ساز در یک ملک تمام و پروانه پایان کار صادر  می‌شود، ملک آماده بهره‌برداری است. به همین خاطر تاریخی که پروانه پایان کار صادر می‌شود به عنوان سن بهره‌برداری ساختمان به حساب می‌آید. در نهایت به همراه صورت مجلس تفکیکی (نقشه تفکیکی) و سند تک برگ قطعی، سن بنا با سند مشخص می‌شود.

برای ارزیابی ملک و معاملات ملکی زمانی که می‌خواهند قدمت بنا را تشخیص دهند، از سن بهره برداری و سن سندی بنا استفاده می‌کنند. در این روش برای مشخص شدن سن سندی، خریدار یک کپی از پروانه ساخت را از فروشند طلب می‌گیرد و با تطبیق تاریخ نصب انشعابات ساختمان و تاریخ پروانه ساخت، قدمت بنا را به دست می‌آورد.

۲.      تعیین قدمت بنا با قبض برق ساختمان

این روش یکی از راحت‌ترین روش‌ها است. چرا که معمولا در قبض برق تاریخی که کنتور برق در ساختمان نصب می‌شود را درج می‌کنند. بیشتر کارشناسان حوزه ساختمانی معتقدند که تاریخ نصب کنتور یکی از دقیق‌ترین روش‌های تعیین قدمت بنا است. همچنین معتقدند در صورتی که به دلایل فنی، ماموران سازمان برق، مجبور به تعویض کنتور شده باشند، نمی‌توان این روش را ملاک قرار داد و از آن استفاده کرد. چرا که در این شرایط به دلیل این‌که تاریخ نصب کنتور جدید درج می‌شود.

۳.      تعیین قدمت بنا بر اساس عکس‌های هوایی

یکی از راه‌های تشخیص قدمت بنا که از دقت بالاتری نسبت به سایر روش‌ها بر خوردار است، استفاده از عکس‌های هوایی سال‌های گذشته است. کارشناسان رسمی دادگستری برای حل بسیاری از مشکلات ملکی مانند تعیین حدود اربعه، تعیین حدود عوارض، جانمایی و … از علم تفسیر عکس‌های هوایی به همراه تجربه و دانش فنی در این زمینه از این روش برای تعیین قدمت بنا استفاده می‌کنند.

کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بعد از بررسی موارد مختلف، نتیجه تحقیقات و نظریه کارشناسی خود را به همراه تفسیر عکس‌های هوایی به صورت گزارشی مکتوب با مهر و امضای خود تایید می‌کنند و آن را به مقامات قضایی تحویل می‌دهد.

یکی از راه‌های تامین دلیل برای مشکلات ملک استفاده از عکس‌های هوایی سال گذشته و تفسیر آن‌ها است که مورد تایید بسیاری از سازمان‌های دولتی و خصوصی از جمله دادگستری، منابع طبیعی، نظام مهندسی، ثبت اسناد، محیط زیست، جهاد کشاورزی و… می‌توان اشاره کرد.

بیمه ساختمان

بیمه آتش سوزی یکی از بیمه‌های مفید ساختمانی است که با استفاده از آن می‌توانید از مزایای این بیمه در هنگام حوادثی مانند: حریق، صاعقه و انفجار بهره ببرید. مطالعه راهنمای بیمه آتش سوزی می‌تواند ساختمان شما را در برابر این حوادث اصلی بیمه کرده و در هنگام بروز این حوادث، خسارات مالی ناشی از آن جبران می‌کند.

جالب است بدانید که بیمه آتش سوزی غیر از حوادث ذکر شده، حوادث دیگری مانند: زلزله و سیل و … را نیز تحت عنوان پوشش‌های اختیاری خود دارد. با توجه به منطقه‌ای که ساختمان شما در آن واقع شده ، مثلاً در منطقه زلزله‌خیزی ساختمان بنا شده، می‌توانید بیمه زلزله و دیگر پوشش‌های بیمه آتش سوزی را انتخاب نموده و با پرداخت حق بیمه کمی بیشتر، ساختمان خود را در برابر این حوادث نیز بیمه کنید و از مزایای این بیمه در هنگام این حوادث نیز استفاده کنید.

بیمه آتش‌سوزی بر حسب میزان خطرپذیری ساختمان مبلغ متفاوتی دارد. هر چه ساختمانی مستحکم‌تر باشد، خطرپذیری آن کمتر است و در نتیجه حق بیمه کمتری لازم است برای آن پرداخت شود. مزیت بیمه بر هیچکس پوشیده نیست و همه ما می‌دانیم که پرداخت حق بیمه نه تنها هزینه کردن نیست، بلکه به نوعی سرمایه‌گذاری مال است.

برای خرید بیمه آتش سوزی می‌توانید به سامانه بیمه دات کام مراجعه کنید، علاوه بر استعلام قیمت بیمه، شرکت‌های بیمه‌ای مختلف را از نظر کیفیت و خدمات با هم مقایسه کنید و بیمه مورد نظر خود را انتخاب کنید. سامانه بیمه دات کام به عنوان معتبرترین و کامل‌ترین سامانه بیمه‌ای آنلاین کشور، این امکان را نیز به شما می‌دهد که با اطمینان خاطر بیمه مورد نظر خود را از طریق همین سامانه خریداری کرده و درب منزل تحویل بگیرید.

سخن پایانی

در کل، معیارهای متفاوتی برای تعیین سن ساختمان وجود دارد که بر حسب موقعیت می‌توانید با استفاده از آن‌ها، سن ساختمان را محاسبیه کنید. سن بنا بر حسب سال ساخت خانه در سند و سن بهره‌برداری از آن، در هنگام خرید و فروش ملک به کار شما می‌آید و سن واقعی ساختمان برای دریافت تسهیلات بانکی. پس این نکته را در نظر داشته باشید که سال ساخت خانه در سند که همان تاریخ دریافت پایان کار است، همیشه معیار اصلی نیست.