دفترچه ارزش معاملاتی؛ راه‌حلی برای حل ابهام در قیمت‌گذاری املاک
اگر قصد خرید ملک دارید، احتمالا با مشکل قیمت‌گذاری متراژ ساختمان، مواجه شده‌اید. برای حل این مشکل، سازمان امور مالیاتی کشور، هر ساله دفترچه‌ای را تدوین و ابلاغ می‌کند. این دفترچه طبق کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، طراحی میشود. دفترچه ارزش معاملاتی املاک برای هر استان و شهر به صورت جداگانه و مختص همان منطقه، تهیه میگردد. در این دفترچه، قیمت املاک مناطق مختلف شهر محاسبه و ثبت شده‌است. قیمت‌گذاری منطقهای املاک برای برخی شهرها سالانه و برای برخی دیگر هر دو-سه سال یک‌بار انجام می‌گیرد. اگر در هنگام خرید ملک خود متوجه نحوه قیمت‌گذاری نمی‌شوید و احساس سردرگمی می‌کنید با ما همراه باشید.
دفترچه ارزش معاملاتی
دفترچه ارزش معاملاتی در سایت اداره مالیاتی در دسترس عموم قرار دارد. شما می‌توانید به صورت رایگان آن را دانلود کنید و جزییات قیمتی و نحوه محاسبه هر منطقه را بیابید.
در این دفترچه، مفاهیمی چون عدد P، نحوه ارزش معاملاتی ساختمان، ارزش معاملاتی عرصه و… آمده است. معمولا مفاهیم کاربردی در این اسناد بصورت واضح بیان نمی‌شوند. همین عامل باعث شده که افراد نتوانند به خوبی از آن استفاده کنند. در ادامه قصد داریم به بیان ساده این اصطلاحات بپردازیم.
کاربرد دفترچه ارزش معاملاتی
یکی از مهم‌ترین اصطلاحات این دفترچه عدد P است. این عدد به‌نام «ارزش معاملاتی پارامتری» هم شناخته میشود که از آن در تعیین موارد زیر استفاده می‌کنند:
- هزینه عوارض شهرداری ملک
- هزینه‌های مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
- هزینه دفاتر محضر اسناد رسمی
- هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان
موارد زیر در تعیین ارزش نهایی املاک تاثیر مستقیم دارد:
- قدمت ملک
- مصالح
- تراکم
- کاربری ملک
- نوع مالکیت
- موقعیت جغرافیایی
معمولا برای بدست آوردن ارزش معاملاتی ساختمان، شما به ارزش معاملاتی عرصه و ارزش معاملاتی اعیان نیاز دارید:
ارزش معاملاتی ساختمان = ارزش معاملاتی اعیان + ارزش معاملاتی عرصه
ارزش معاملاتی عرصه
در دفترچه ارزش معاملاتی، مفهومی به نام «ارزش معاملاتی عرصه» دیده میشود. منظور از این مفهوم همان قیمت منطقهای زمین است. قیمت عرصه هر بلوک از شهر بر اساس کاربری زمین تعیین میگردد. در این دفترچه کاربری مسکونی، اداری و تجاری لحاظ شده است. شما می‌توانید با داشتن شماره بلوک منطقه مدنظر خود، ارزش معاملاتی عرصه آن را بدست آورید. سایر کاربری‌های زمین مانند: اراضی زراعی، صنعتی، خدماتی و… نیز با اعمال ضرایب تعدیل بر ارزش معاملاتی مسکونی بدست میآید. برای بدست آوردن قیمت عرصه این املاک از جدول زیر استفاده می‌کنند:
| ردیف | نوع کاربری | ضرایب تعدیل |
| ۱ | خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی-درمانی، تفریحی-ورزشی، گردشگری، هتلداری و… | ۰.۷ |
| ۲ | صنعتی-کارگاهی، حمل و نقل، انبار و توقفگاه | ۰.۶ |
|
۳ |
کشاورزی:
الف) باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و… ب) اراضی مزروعی دیمی |
۰.۴ ۰.۳ |
| ۴ | سایر | ۰.۴ |
مثلا: اگر ملک مدنظر شما در بلوک ۳ شهری قرار دارد و کاربری آن مزروعی دیمی است، قیمت منطقهای زمین آن به روش زیر حساب میشود:
ارزش معاملاتی عرصه = ارزش معاملاتی مسکونی بلوک ۳ شهر مدنظر ضرایب تعدیل ( در اینجا این ضریب برای کاربری مزروعی دیمی برابر با ۰.۳ است)
ارزش معاملاتی اعیان
اصطلاح مهم دیگری که باید بدانید، ارزش معاملاتی عیان است که در دفترچه ارزش معاملاتی دیده میشود. منظور از این اصطلاح همان ارزش بنای ساختمان است. در این دفترچه ارزش هر مترمربع ساختمان بر اساس نوع کاربری تعیین میگردد. جدول زیر نمونه‌ای از ارزش معاملاتی اعیان در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در سال ۱۳۹۹ است. این جدول برای سال ۱۴۰۰ نیز ملاک محاسبه قرار می‌گیرد:
|
ردیف |
نوع کاربری اعیانی |
ارزش معاملاتی هر مترمربع ساختمان بر مبنای نوع سازه | |
| (ارقام به هزار ریال) | |||
| تمام بتون، اسکلت بتونی و فلزی، سوله | سایر | ||
| ۱ | تجاری | ۳۵۰۰ | ۲۲۰۰ |
| ۲ | مسکونی و اداری | ۲۰۰۰ | ۸۰۰ |
|
۳
|
صنعتی- کارگاهی، خدماتی، آموزشی، بهداشتی- درمانی، تفریحی – ورزشی، فرهنگی، هتلداری، گردشگری، حمل‌ونقل، انبار، پارکینگ عمومی (توقفگاه) و… |
۱۶۰۰ |
۶۴۰ |
|
۴ |
کشاورزی
(دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و…) |
۶۰۰
|
۲۰۰ |
| تذکر: برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک، ۳۰ درصد ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است، به قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه میگردد. | |||
ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده
برخی واحدهای ساختمانی یا املاک ممکن است تکمیل نشده باشند. حال ممکن است این پرسش پیش بیاید که مبنای خرید و فروش این واحدها به چه صورت تعیین میشود؟ در دفترچه ارزش معاملاتی جدولی نیز برای تعیین ارزش این املاک تعبیه شده‌است. ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای نیمه‌ساخته در این جدول بر اساس مراحل ساخت ساختمان- موجود در مجوز ساخت‌وساز شهرداری- قیمت‌گذاری میشود:
| ردیف | مراحل ساخت ساختمان | درصد از ارزش معاملاتی اعیانی |
| ۱ | فونداسیون | ۱۰ |
| ۲ | اسکلت | ۳۰ |
| ۳ | سفت‌کاری | ۵۰ |
| ۴ | نازک‌کاری | ۸۰ |
اکنون که از نحوه قیمت گذاری و ارزش ملک خود آگاهی پیدا کردید، آیا فکری هم در خصوص ایمنی اموال و سرمایه خود کرده‌اید؟ چگونه می‌توان خسارات بلایای طبیعی یا آتش سوزی را جبران کرد؟
بیمه آتش سوزی
ایران از نظر بلایای طبیعی مانند زلزله، سیل، آتش سوزی، فرونشست ساختمان و… جز کشورهای حادثه‌خیز دنیا به حساب میآید. اگر ملکی را برای استفاده شخصی یا سرمایه‌گذاری خریده‌اید؛ عقل سلیم حکم می‌کند آن را در برابر این بلایا بیمه کنید. همان‌طور که می‌دانید، بیمه آتش سوزی پوشش‌های خوبی برای مدیریت هزینه‌های این حوادث دارد. اگر به دنبال خرید یک بیمه مناسب از معتبرترین شرکت‌های بیمه هستید؛ به بخش محصولات سایت مراجعه کنید. بیمه دات کام، کارگزاری آنلاین استعلام و خرید انواع بیمه‌ها است. در بخش محصولات سایت به قسمت خرید بیمه آتش سوزی بروید. مشخصات ملک خود را وارد کنید و در کوتاه‌ترین زمان ممکن از شرکت‌های بیمه استعلام بگیرید. در نهایت نیز بیمه‌نامه‌ی مناسب خود را انتخاب نمایید.
به طور کلی، یکی از پیچیده‌ترین کارها در هنگام خرید و فروش ملک، تعیین ارزش ملک است. ازاین‌روی سازمان امور مالیاتی کشور طبق بررسی‌های دقیق کارشناسان این اطلاعات را در دفترچه‌ای به اطلاع عموم می‌رساند. دفترچه ارزش معاملاتی برای هر استان یا شهر منحصرا تدوین میشود. در این مقاله به معرفی و توضیح مهم‌ترین اصطلاحات موجود در آن پرداختیم. اگر درباره آن پرسش یا ابهامی دارید در پایین صفحه کامنت بگذارید. کارشناسان بیمه دات کام در اولین فرصت پاسخگوی شما هستند.
ممنون بابت توضیحات فوق
یک سوال :
در مصوبات سالهای اخیر برای ارزس منطقه ای اداضی شهری – برای کاربری مسکونی و تجاری قیمت معبن سده و سایر کاربریها نیز با ضرایب کاهشی قابل محاسبه هستند .
اما در سالهای قبل که برای هر بلوک فقط یک مبلغ و آنهم بدون اشاره به هرگونه نوع کاربری – برای قیمت منطقه ای اعلام میشد – آن مبلغ برای چه نوع کاربری بوده و سایر کاربریها چگونه بر اساس آن محاسبه میشده است ؟
ضمنا در دومین جدول فوق ضرایب کاهشی برای برخی کاربریها درج شده – ولی کاربری فضای یبز مسکوت میباشد – ضریب کاهشی برای فضای سبز – چه مقدار میباسد ؟